Seleccionar página

Entonces, ha encontrado una casa que le encanta y está listo para hacer una oferta. ¿La captura? Está en una zona de inundación, por lo que la probabilidad de que enfrente un evento de inundación es más alta de lo habitual.

Antes de comprar una casa en una zona inundable, es importante conocer los riesgos y costos involucrados. Con un seguro contra inundaciones, por supuesto, puede sentirse más cómodo con la compra, y también existe la posibilidad de que pueda negociar un precio más bajo.

Lo primero es lo primero: ¿Qué es una zona de inundación?

Una zona de inundación es un área geográfica que la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) ha definido según el riesgo de inundación. FEMA ha designado varias zonas de inundación, incluidas áreas de riesgo moderado a bajo, áreas de alto riesgo y áreas de riesgo indeterminado. Estas designaciones también se dividen en dos categorías:

  1. Áreas especiales de peligro de inundación (SFHA), que incluyen zonas que comienzan con las letras A o V; según FEMA, hay al menos una posibilidad entre cuatro de inundaciones durante una hipoteca a 30 años en estas áreas de mayor riesgo
  2. No SFHA, que son áreas de riesgo moderado a bajo que se muestran en los mapas de inundación como zonas que comienzan con las letras B, C o X; FEMA informa que estas zonas reciben un tercio de la asistencia federal por desastre para inundaciones

Cómo saber si una casa está en una zona de inundación

No es difícil averiguar si su posible propiedad está ubicada en una zona de inundación. Simplemente puede preguntarle a su agente de bienes raíces si la casa que le interesa comprar está dentro de una zona de inundación designada, qué zona es y qué significa esa designación. También puede visitar el Centro de Servicio de Mapas de Inundaciones de FEMA y buscar usando la dirección de la propiedad.

Es una buena idea buscar esta información al principio del proceso de compra de una casa, mucho antes de hacer una oferta por una casa.

Qué saber al obtener una hipoteca para una casa en una zona inundable

Los propietarios de viviendas con un préstamo de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, USDA o VA deben tener cobertura de seguro contra inundaciones si su propiedad se encuentra en una zona de inundación designada como A o V.

Si está solicitando una hipoteca convencional ofrecida por un prestamista privado (en otras palabras, un préstamo no gubernamental), o si la casa que está considerando está en una zona que no pertenece a la SFHA, es probable que su prestamista no requiera seguro, pero aún puede ser recomendado.

Suponiendo que obtenga un seguro contra inundaciones independientemente de si su casa se encuentra en una zona de alto o bajo riesgo, debería poder solicitar y asegurar cualquier hipoteca convencional o préstamo respaldado por el gobierno si califica.

El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), administrado por FEMA, brinda la mayor parte de la cobertura residencial contra inundaciones en los EE. UU., aunque la cobertura del NFIP no está disponible en todas partes. En estos lugares, los prestatarios pueden comprar un seguro contra inundaciones de una aseguradora privada.

Ventajas de comprar en zona inundable

Un posible beneficio de comprar una casa en una zona de mayor riesgo de inundación en comparación con una zona de menor riesgo es que puede pagar menos por la propiedad.

“Una casa en un SFHA puede tener un precio más bajo que una casa similar cercana que no esté ubicada en un SFHA, pero no siempre es así”, dice Dave Zeornes, experto en inundaciones de Aon Edge, un proveedor privado de seguros contra inundaciones con sede en Kalispell. , Montaña.

Otro beneficio es que el área o vecindario puede ser el lugar de sus sueños. Muchas personas compran casas en una zona de inundaciones porque quieren vivir en una comunidad frente al mar o frente a la playa, y muchas de ellas se encuentran en áreas costeras bajas designadas como zonas de inundación de FEMA.

“El comprador de vivienda debe entonces sopesar el riesgo de comprar una propiedad frente al mar en una zona inundable versus comprar una casa en un área que no ofrece el mismo estilo de vida”, dice Suzanne Hollander, abogada y profesora de bienes raíces en Florida International University en Miami.

Riesgos de comprar en zona inundable

Junto con los beneficios potenciales, existen desventajas al comprar una casa en una zona de inundación de alto riesgo.

Primero, el seguro contra inundaciones, especialmente si se requiere, puede ser costoso. El costo anual promedio de una póliza NFIP es de aproximadamente $700, pero la prima que paga puede variar según su ubicación.

Además, es posible que el seguro contra inundaciones no cubra el 100 por ciento de sus costos para remediar los daños por inundación o reconstruir su hogar.

Por lo general, “la cantidad máxima de cobertura disponible a través del NFIP para una vivienda residencial es de $250,000”, dice Drew Scott, vicepresidente de líneas personales de Scott Insurance, con sede en Stratford, Connecticut.

Zeornes dice que el NFIP “paga la liquidación de pérdida del costo de reemplazo en las viviendas principales aseguradas al 80 por ciento del costo de reemplazo o en los límites máximos. De lo contrario, todas las pautas de liquidación de pérdidas de edificios y contenidos pagan el valor real en efectivo”.

Incluso si tiene una amplia cobertura de seguro, una inundación puede ser extremadamente perturbadora y estresante.

“Si el daño es grave, debe mudarse para reparar su casa”, señala Hollander, y agrega que “si compra una propiedad en una zona inundable con la intención de construir una casa, o si tiene que reconstruirla por completo casa después de una inundación, los costos de construcción en la zona inundable pueden ser más altos que en una zona no inundable”.

Además, en las zonas de mayor riesgo, "las propiedades en venta pueden carecer de un sótano o estacionamiento subterráneo, dos servicios que los compradores de vivienda suelen desear", dice Hollander.

También existe la posibilidad de necesitar evacuar la casa rápidamente si un desastre mayor es inminente.

“Es posible que los propietarios y los ocupantes no puedan regresar hasta que las leyes locales lo permitan, lo que podría llevar semanas o más”, dice Hollander.

Después de una inundación, espere que el proceso de reclamos sea más complicado y tome más tiempo que otros tipos de reclamos de seguros.

Estar ubicado en una zona de mayor riesgo de inundación también puede afectar el valor de reventa de su casa, incluso si su casa nunca sufrió daños por inundaciones, y también puede tomar más tiempo descargarla cuando llegue el momento de venderla.

Qué buscar al comprar

Además de averiguar si la casa que le interesa se encuentra dentro de una zona de inundación designada por FEMA, es aconsejable realizar una inspección minuciosa. Esto puede revelar cualquier señal de alerta oculta, incluidos signos de daños por inundaciones existentes o anteriores.

“Algunos estados tienen requisitos en torno a las divulgaciones de los propietarios sobre una propiedad que se vende. Estas divulgaciones pueden incluir si la casa ha sufrido daños por inundación”, dice Zeornes. “Pero, especialmente si el vendedor no está obligado a revelar esta información, es mejor pagar por una inspección profesional. Este experto también puede detectar daños por eventos no catastróficos, como la falta de drenaje adecuado en el hogar”.

¿Vale la pena comprar una casa en una zona inundable?

Puede ser, pero depende de algunos factores. Como propietario de una vivienda en una zona de inundación, debe conocer y comprender los riesgos, y también tener los medios para pagar tanto el seguro contra inundaciones como una hipoteca (si obtiene una).

También debe estar dispuesto y preparado para tomar precauciones contra inundaciones si es necesario, y determinar que la casa en venta tenga el precio justo en función de su ubicación en una zona de inundación. Un agente de bienes raíces puede ayudar.

“Tomarse el tiempo para hacer la investigación adecuada antes de comprar es clave para tomar una decisión bien informada”, dice Bryce Linden, abogado de Cook and James, LLC en Atlanta. “Nunca suponga que su póliza de seguro de propietario de vivienda cubrirá daños por inundación. Debe contar con la protección de seguro contra inundaciones adecuada, especialmente si su hogar tiene un mayor riesgo de inundación”.

Patricia Templeton-Jones, presidenta y principal defensora del programa de Wright National Flood Insurance Company, con sede en St. Petersburg, Florida, dice que comprar una casa en una zona de inundación que no pertenece a la SFHA también puede valer la pena, siempre que tenga una cobertura contra inundaciones intacta, incluso si no es necesario.

“Todo el mundo debería tener cobertura contra inundaciones”, dice Templeton-Jones. “Solo el seguro contra inundaciones, no las pólizas de seguro de propietarios o inquilinos, cubre las pérdidas de viviendas y su contenido causadas directamente por inundaciones. Recuerde: la Madre Naturaleza no se apega a las líneas en un mapa de inundaciones, y 'riesgo bajo' no significa 'sin riesgo'”.

Aprende más:

  • Comprar una casa en una zona de huracanes: cómo evaluar su riesgo
  • Cómo comprar cobertura de seguro contra inundaciones
  • Cómo obtener la mejor tasa de hipoteca

¿Cómo afectan las inundaciones el valor de la propiedad?

Un estudio de 2018 encontró que entre 2007 y 2013, las casas dentro de la llanura aluvial de 100 años del área metropolitana tenían un valor de mercado que era entre un 3,5 % y un 12,2 % más bajo que el de casas similares fuera de la llanura aluvial. Además, la evidencia sugirió que las casas cerca de la llanura aluvial también perdieron valor después de múltiples inundaciones importantes.

¿Cómo te preparas para vivir en una zona inundable?

Estos seis consejos lo ayudan a preparar su hogar para una inundación a fin de limitar los daños estructurales y financieros en el futuro.

  1. Elevar componentes eléctricos.
  2. Impermeabilice su sótano.
  3. Preste atención a las alertas de inundación.
  4. Mueva los muebles y otros objetos de valor a un lugar seguro.
  5. Empaca un kit de emergencia.
  6. Compre un seguro contra inundaciones.

¿Cuál es una ventaja de la zonificación de llanuras aluviales?

Zonificación de llanuras aluviales

Las ventajas incluyen: evitar construir en llanuras de inundación de alto riesgo, evitar daños a la propiedad, más espacios verdes, más agricultura, mayor infiltración.

¿Puede una inundación mover una casa?

Toda la propiedad en la que existe una casa puede estar en una zona de inundación, por lo que mudar una casa puede requerir la compra de una nueva propiedad fuera de la zona de inundación.

Video: buying a house in a flood zone